不動産調査において最初に調査されるのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらかにあるかです。市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。市街化区域と市街化調整区域については、都市計画法に次のように定められています。

都市計画法の目的は、都市づくりの計画（都市計画）を立て、実現することにあります。その都市計画を定める区域を都市計画区域（※）といいます。都市計画区域内の土地をさらに細かく「市街化区域」「市街化調整区域」に分けます。

※都市計画区域とは、都市計画法という法律によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアのこと。 都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」「非線引き区域」に分けられる。 都市計画区域の他には、「都市計画区域外」と「準都市計画区域」がある。

都市計画区域のおもな種別

「市街化区域」とは

すでに住宅街や商業施設など市街地を形成している区域（既成市街地）、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（エリア）のことです。市街地とは、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、農地や森林などが見られません。そして、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになります。

「市街化調整区域」とは

市街化区域の反対で、市街化が進まないように抑制している区域のことを指します。農地や森林などを守るために指定される区域で、原則として建物を建てることが許可されていません。ただし、最近は、各自治体ごとに、市街化調整区域内でも規制緩和が進められ、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、公益上必要な建築物や世帯分離のための住宅などの開発可能な特例もあります。ですから、「市街化調整区域=100%住宅を建てることはできない」と思い込む必要はありません。

市街化調整区域内の開発行為や建築行為

そもそも土地は、開発許可を受けた土地と、開発行為によらない昔からある一般的な土地とに大きくわけられます。市街化調整区域の場合は、原則として建物の建築は許されていませんが、例外に該当した場合は、開発行為や開発行為によらない土地でも建築行為が可能です。

市街化調整区域においては、必ずしもすべてのエリアで住宅の建築許可がもらえるわけではありません。あらかじめ住居を建てられる区域かどうかを調べる必要があります。

都市計画法34条による開発許可の基準

市街化調整区域内の開発許可については、都市計画法34条によって一定の基準が定められています。このうち、住宅を建てることができるのは、原則として以下の基準に該当する場合でなければ、都道府県知事は開発許可をしてはならないと規定されています。

第11号：市街化区域に隣接または近接しており、一体的な日常生活圏を構成していると認められ、かつ、おおむね五十以上の建築物が連たんしている地域のうちで環境保全に支障があると認められるものに該当しないもの

第12号：開発区域の周辺で市街化が促進されるおそれがないと認められ、条例により区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの

第13号：後から市街化調整区域が拡張された際、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、市街化調整区域の拡張の日から起算して6ヶ月以内に都道府県知事に届け出たものが当該建築を行うもの

第14号：周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、都道府県知事が開発審査会の審議を経て許可する開発行為

土地がこれらの基準に該当していれば、許可を得て住居を建てることができます。購入したい土地が利用目的に合った基準を満たしているかは、自治体などで確認することができるので、必ず事前にチェックしておきましょう。